En la actualidad hay una proliferación de strip centers, proyectos inmobiliarios o reconversión de propiedades que requieren la administración de placas comerciales. Este tipo de inversiones va en aumento, con el desarrollo de proyectos de diversas características en diferentes barrios de Santiago y comunas de Chile.
Pero la administración de centros comerciales es muy distinta a la de un edificio de oficinas. El éxito, rentabilidad, solvencia y sustentabilidad de estos proyectos en el mediano y largo plazo requieren que esa administración ofrezca dedicación y eficacia a lo que sucede en terreno.
De nada sirve delegar la gestión de una propiedad a una empresa que se remite simplemente a delegar sus tareas a otros. Esto hace que no exista una atención personalizada de acuerdo a las características propias del inmueble.
Además, en lugar de contribuir a disminuir las tasas de vacancia de locales comerciales, es posible que su acción (o mejor dicho inacción), contribuya a ello.
Por ello, ¿por qué es más eficaz entregar la operación de este tipo de propiedades a una empresa dedicada exclusivamente a este tipo de negocios?
1. Disminuye considerablemente los costos
Entregar la administración de placas comerciales a entes cuya dedicación exclusiva es para este tipo de activos, reduce el costo de manera directa e indirecta.
En términos directos, muchas veces los mandantes pagan comisiones considerables a firmas que poseen diversas líneas de negocio, por lo que en la práctica, los mandantes pueden estar innecesariamente manteniendo una compleja estructura organizacional y otras unidades de negocios.
De modo indirecto, entregar este negocio a empresas dedicadas ofrecen eficiencias operativas notables, ahorrando en procesos y gestiones que pueden tener considerables costos de oportunidad para cada propiedad.
2. Mejora la eficacia al reducir al máximo la burocracia operativa
En la práctica, las empresas de inversiones buscan tener la tranquilidad de que entregan la administración de estas propiedades a quien sea más eficiente y tenga el potencial de ofrecer un mejor balance de resultados al final del día.
Pero administrar una placa comercial, un centro o un strip center requiere de la capacidad de hacerse cargo de manera eficaz, oportuna e inmediata. Hay una multiplicidad de detalles técnicos, humanos, comerciales y administrativos que involucran coordinar una red de tiendas de distinto rubro compartiendo espacios donde cada consumidor es un mundo en sí mismo.
3. Su dedicación a los clientes y consumidores proyecta mejores ingresos
La experiencia del cliente muchas veces es una preocupación menor, pero es clave para la sustentabilidad del negocio. Un reporte de Mckinsey & Company. muestra cómo han cambiado las expectativas de los consumidores de centros comerciales y locales de barrio. Los administradores del rubro han debido reflexionar cómo se hacen cargo de sus operaciones.
En resumen, los locales sólo se rentabilizan si se entrega una propuesta de valor diferenciada para cada perfil de cliente, dependiendo de cada formato y cada sector.
No dedicar el tiempo a entender el entorno pone en riesgo la sustentabilidad del proyecto.
Aplicar un modelo de gestión genérica a cada propiedad podría influir en una mayor vacancia de espacios. Arriesga colocar tiendas o locales solventes en el papel, pero que simplemente no calzan con las necesidades del sector, y no permanecerán mucho tiempo ubicados allí.
Al igual que en Estados Unidos y Canadá, donde un estudio de tendencias de bienes raíces de PWC y el Urban Land Institute concluyó que las mejores oportunidades del retail seguían en la venta minorista de comestibles en los clásicos almacenes de barrio.
El fenómeno vuelve a tomar fuerza a nivel mundial, pues muchos clientes han decidido irse caminando a realizar compras, pagar servicios y hacer trámites más expeditos.
No es lo mismo arrendar una propiedad o desarrollar un proyecto inmobiliario en el centro de Santiago, Vitacura o los suburbios de regiones como Machalí, Concón o San Pedro de La Paz.
Tampoco es lo mismo instalarse en un barrio con estudiantes que necesitan lavar su ropa, que un sector con adultos mayores, que buscan un café cercano a su farmacia, donde se reúne con sus amigos, mientras bañan a su perro.
Por ello, se necesita un administrador con convicción y mirada estratégica, para identificar nichos de negocio sustentables, duraderos, y rentables en cada una de estas localidades.
4. Ofrece mayor presencia y mirada estratégica
Basta pasear por cualquier ciudad de Chile para ver que, junto con el aumento de las placas comerciales, suelen haber muchos espacios infrautilizados, cerrados o vacantes. Puede ser bastante frustrante ver que nuestra inversión no rinde los frutos y que el administrador debe buscar constantemente reemplazos por ensayo y error.
¿Cuál es el mejor fit para esta ubicación? El administrador de estas placas debe ir a la propiedad, dedicarle tiempo, escuchar a los locatarios y clientes y poner atención a lo que sucede en el entorno. Al mismo tiempo, los mismos locales arrendatarios esperan más de parte de los propietarios.
Cualquier administrador de propiedades estudia el sector, pero pocos caen en cuenta de que es dinámico y cambia al minuto que se abre el centro comercial. Este perfilamiento del cliente y entorno obliga a que tenga un ojo crítico, una mirada táctica y estratégica en el corto, mediano y largo plazo de lo que puede proyectar en cada ubicación.
Para ello, el administrador de propiedades de este tipo debe combinar lo que dice el papel con lo que observa en terreno.
Administración de placas comerciales: no delegar para que deleguen de nuevo
Por esto mismo es importante saber en quién delegar. Quien entrega la administración de placas comerciales o strip centers pueda estar tranquilo de entregar el control de sus propiedades a quienes se preocupen de entenderlas y estar presente.
De este modo, un modelo adaptativo a cada realidad permitirá una relación de beneficios mutuos para los propietarios, arrendatarios, consumidores y el mismo lugar donde está emplazada cada placa comercial.
